住宅ローンをマイナス金利で借り換え時に手数料で気にすべきこと

2016年2月16日から、日本初のマイナス金利が導入されます。

個人が銀行からお金を借りる際に、金利がマイナスになる訳ではないのですが、住宅ローンの金利も引き下げに向かっています。

筆者はリーマンショック直後に住宅ローンを組み、絶賛返済中なのですが、今回真剣に借り換えを検討をし始めたので、その情報を記録しておきます。

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なぜいま借り換えか?

マイナス金利の影響で金利が想定以上に下がってきたからです。

筆者が契約した当時の変動金利は覚えている限り0.875%が底でした。それがいまや0.480%という金利をだしている銀行があります。2/16以降、多くの銀行が低金利なプランを提示してくることが予想されます。

筆者は今までも何度も借り換え検討は行っていました。が、借り換えのための初期投資が数十万円必要で、だったらこれを繰り上げ返済にまわしたほうが良いかも?、と考えるところで思考ストップして放置していました。

ところが、今回のマイナス金利による金利の低さは、そのような考えが吹き飛ぶぐらいの安さなので借り換えを行う決心をしました。

(逆に言えば、リーマンショック後もじわじわと金利が下がっていたので、筆者が住宅ローンを組んだ頃よりも安い金利でローンを組まれている方は、借り換えよりもその手数料を繰り上げ返済にまわした方が得になる可能性があるかもしれません。借り換えの手間もある意味コストですし。)

借り換え時に気にするべきこと

借り換えとは、以下のような流れを言います。

  1. 銀行Aとローンを組んでいて、現在の残額3000万円と仮定すると、
  2. 新たに銀行Bから3000万円借りて、
  3. そのお金で銀行Aのローンを全額返済し、
  4. 今後は銀行Bに3000万円の返済をしていく

というものになります。

この際に発生する費用は下記の通りです。

  • 銀行Bに対する事務手数料(上記2で発生)
  • 銀行Bに対する保証料(上記2で発生)
  • 銀行Aに対する全額返済手数料(上記3で発生)
  • その他、登録免許税、司法書士報酬、印紙代(上記3で発生)

さて、ここで注意すべきが、事務手数料保証料です。

全額返済手数料は返済する金額によりますが、数万円前後(一般的には2万円ぐらいなはず)と考えておいて問題ないと思います。

登録免許税、司法書士報酬、印紙代はどこの銀行を選んでも大きな差はなく、ざっくり言って15~20万円ぐらいになります。

事務手数料保証料

銀行Bをどこにするべきかで注意するべきがこの2つの費用です。

細かい比較は他ページに譲るとして(「住宅ローン 事務手数料 保証料 比較」で検索!)、ざっくり整理すると下記の通りになります。

  • ネット銀行系は、保証料が0円で事務手数料が借入額の2.1%
  • メガバンク系は、事務手数料が3万円で、保証料は幅広く設定されている

となります。

ネット銀行とは、ソニー銀行、新生銀行、住信SBIネット銀行などをさし、メガバンク系とは、三菱UFJ、三井住友、みずほなどをさします。

借入額が3000万円とすると、

  • 銀行Bをネット銀行系にした場合、事務手数料に約60万円払う必要がある
  • 銀行Bをメガバンク系にした場合、事務手数料に3万円、保証料に60万円から250万円前後払う必要がある
    • 保証料は審査によって決定します。信頼できる人ほど低い金額になります

ということになります。

なお、ネット銀行の事務手数料は、2.1%と設定せずに、固定金額で5万円、10万円といった銀行もある(新生銀行やソニー銀行)のでよく調べた上で比較検討する必要があります。

(疾病保険や家事代行サービスの選択が事務手数料が変化することもあります。)

私の結論

新生銀行にしようかな。

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