住宅ローンには、変動、5年固定、20年固定など、さまざまなプランがあります。
変動の金利が一番低く、固定金利の年数が大きくなるほど金利も高くなると思いがちだが、実は銀行の思惑からそうでもありません。
例えば銀行Aの場合、3年固定を大幅に金利を低く設定していたりするので、そのあたりの現時点の情報と、根本的な考え方をまとめました。
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銀行ごとの狙い目プラン
各銀行の特徴を以下にまとめます。※ 2016年2月現在の情報です。
| 銀行名 | 変動金利 | ウリにしているプラン
※ 筆者の独断と偏見です |
| ソニー銀行 | 0.569%
（新規で自己資金10%以上なら0.519%） |
変動 0.569% |
| 住信SBI | 0.569% | 変動 0.569% |
| 新生銀行 | 0.630%
（最大6ヶ月0.480%のキャンペーン中） |
変動 0.630% |
| イオン銀行 | 0.570% | 3年固定 0.380% |
| じぶん銀行 | 0.568% | 2年固定 0.500% |
| 三菱UFJ信託銀行 | 0.600% | 5年固定 0.440% |
| 三井住友信託銀行 | 0.600％ | 5年固定 0.450% |
| 楽天銀行 | 0.658% | フラット35S 0.91%
（15年以上-20年以下） |
これを見ると、
- イオン銀行の3年固定は0.380%と圧倒的に低い
- 3年後に固定が解除されても、イオン銀行の変動金利は0.570%と低め （※ 金利がそのままだったと仮定して）
ということで、イオン銀行だ！と思ってしまいがちですが、実はそうではありません。
3年固定終了後の変動金利の値は（今の金利がそのままだったとして）0.770%になります。
これは、当初引き下げ、当初固定固定特別金利、などと表現される仕組みによるものです。
（通期引き下げ、当初引き下げ、など、銀行が提案してくる引き下げについての解説は別の機会に記事にさせて頂きます。）
自分の返済プランから最適な銀行を選択する
例えば、次のような方がイオン銀行の3年固定を選択するメリットがあります。
- そもそも、3年間で返しきるような金額のローンを組まれる予定の方
- もしくは、3年間の超低金利を享受している間にたくさん繰り上げができ、3年後にはかなりの額を返済予定の方
逆に言えば、全く繰り上げ返済の予定がなく、例えば20年間かけてじっくり返済し続ける予定の方にとっては、イオン銀行3年固定での契約はあまり適切とはいえません。
イオン銀行を選ぶにしても、変動金利での契約を選択するか、自己資金が10%以上あるのであればソニー銀行を選択するのが良いのではないでしょうか。
一方、20年間かけてじっくり返済、の場合は返済期間の金利の変動を抑え、返済プランがたてやすくなるように、長期金利の低さをウリにしている楽天銀行を選択するのも良いかもしれません。
まとめ
自分がどれくらいの期間でローンを返済する予定なのかを見極め、その期間での契約で一番低い金利を提示している銀行を選択しましょう。
もし、長期間借り入れる予定の場合（大部分の方はそうだと思いますが）は、
- 今後も長期間金利が上昇することはないだろうと判断する方は、変動金利をウリにしている銀行
- この低金利が底で、今後は上昇していくだろうと判断する方は、長期固定金利をウリにしている銀行
を選択しましょう。